Tweet

　前回は建物や土地などの不動産の賃貸借契約を締結する際の注意点についてお話をしました。

　今回も同様のお話をしたいと思います。前回は借り手側からの注意点でしたが、今回は貸し手側からの注意点です。?

　賃貸借契約では、契約書に記載してあることでも、法律上の効力が認められないことがあります。前回のケースは借地借家法という法律があって、簡単に明け渡しを求められないというお話でした。　

　こういう相談があります。

　「アパートの賃貸借契約をした、契約書には、賃料を１か月以上滞納したら催告しなくてもすぐに解除できるという条項を管理会社に入れてもらった、今の入居者は２か月も滞納している、この条項ですぐに解除して追い出せるんですよね」という相談です。?

　結論から申し上げると、残念ながら、解除の効力は簡単には認められません。

　最高裁判所が、「賃貸借契約は継続的な契約であるから、解除の効力が認められるのは、貸し手と借り手の信頼関係が壊れる程度のものでなければ、解除の効力は認められない」と述べているからです。

　２か月も滞納したら、貸し手としては信頼関係が壊れると思うかもしれません。　しかし、借り手にとっては、住んでいる部屋は生活の本拠であり、追い出されたときの影響ははかり知れません。

　最高裁判所の判決では何ヶ月なら信頼関係が壊れると一般的に示しているわけではありませんが、６か月程度の滞納があれば信頼関係が壊れると考えられています。

　もちろん、何ヶ月も経たないと解除できないからと言って借り手が家賃を滞納してはいけないのは当然のことです。

　しかし、貸し手としては、１～２か月滞納したからすぐに解除して出ていけとは言えないことがあるということは、知っておく必要があるでしょう。?

　賃貸借契約書に定めた条項の効力がそのまま認められない点についてのお話をしました。